Construction

Achat de terrain à bâtir : les pièges à éviter

Par Christelle , le 30 octobre 2021 — 8 minutes de lecture
Bulldozer terrain construction

La construction d’une maison est un projet d’envergure. Pour certaines personnes, il s’agit même d’un projet de presque toute une vie. En effet, il n’y a rien de mieux que d’habiter dans sa propre maison, sans payer de loyer. Par contre, avant de faire construire votre habitation, vous devez passer par différentes étapes plus ou moins complexes. Parmi elles, nous pouvons citer la recherche d’un terrain. Contrairement aux idées reçues, trouver un terrain adapté à votre projet de construction n’est pas une opération aisée à réaliser. Voici tous les pièges à éviter lors de l’achat de votre terrain à bâtir.

Les règles d’urbanisme

Une fois que vous avez identifié un terrain intéressant, nous vous conseillons de vérifier s’il est réellement constructible. Pour ce faire, contactez le service d’urbanisme au sein de la mairie de la commune d’appartenance du terrain. Ensuite, demandez et consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune. Ce document essentiel vous permettra de déterminer la zone de situation du terrain. Ainsi, vous pourrez connaître si cette zone peut accueillir ou non, un projet de construction est possible. N’hésitez également pas à consulter le Certificat d’Urbanisme (CU) afin de déterminer les réglementations régissant les constructions dans cette zone (distances, surfaces, matériaux, étage, etc.).

Nous vous conseillons également de consulter le cadastre relatif au terrain suscitant votre intérêt. Cet autre document vous permettra de connaître l’éventuelle existence de servitudes privées (accès à la voie publique, droit de passage, etc.). Le cadastre montrera également avec précision les limites de propriété du terrain. Et n’oubliez pas de vous renseigner si le terrain est concerné par d’éventuelles servitudes publiques (transports en commun, voiries, bâtiments, etc.).

La surface, l’inclinaison, la nature et l’orientation du terrain

Vous devez également faire attention à l’état physique du terrain qui vous intéresse. Pour la définition de l’exposition et de la superficie des pièces de votre future maison, vous devez bien connaître l’orientation et la surface du terrain. Si vous souhaitez construire une maison bioclimatique, vous devrez prévoir correctement vos ouvertures. La connaissance de ces informations vous permettra également d‘imaginer les accès extérieurs du côté de la rue ou du côté de votre jardin.

Avant l’achat d’un terrain à bâtir, vous devez également songer à la réalisation des fondations de votre maison. Elles vont dépendre de la nature géologique et de la pente de la parcelle de terrain. Si vous avez un terrain avec un sol difficile ou avec une inclinaison trop importante, vous devrez prévoir un budget plus élevé. Ce dernier sera alloué à la mise en place de fondations spéciales pour la construction de votre maison. Ainsi, nous vous conseillons de faire attention à ces caractéristiques du terrain lorsque vous visitez une parcelle. Réalisez une étude de sol si un éventuel doute s’installe.

Les risques technologiques et naturels

Sachez qu’un terrain donné peut être exposé à des :

  • Risques technologiques : toxicités dues à une usine à proximité, pollution du sol, etc.
  • Risques naturels : tremblements de terre, inondations, avalanches, etc.

C’est pourquoi il est primordial de vérifier si le terrain qui vous intéresse est exposé à d’éventuels risques en consultant le site web du ministère de l’Écologie. Pour ce faire, vous n’aurez qu’à rechercher la commune d’appartenance de la parcelle. Sachez que ce site pourra vous fournir toutes les informations concernant les risques relatifs au terrain.

Nous tenons tout de même à souligner que si vous achetez une parcelle donnée devant un notaire, le propriétaire doit obligatoirement vous fournir son ESRIS (État des Servitudes Risques et Informations sur les Sols). Ce document vous donnera des informations exactes sur les risques technologiques et naturels de son terrain. Et si ce dernier se situe en zone termitée, ce document vous montrera également son état parasitaire.

Les distances

Cet aspect est également une erreur souvent commise concernant les achats de terrains. Nous vous conseillons de prendre en compte les distances qui séparent les lieux que vous fréquentez très souvent avec le terrain à bâtir. Prenez tout en compte : lieu de travail, écoles des enfants, salle de sport, commerces, services médicaux, etc.

Afin de vous assurer que vous n’allez pas vous trouver trop loin de ces endroits, nous vous conseillons de parcourir ce trajet aux heures de pointe. En effet, une circulation en conditions réelles vous permettra de déterminer si l’emplacement du terrain convient réellement à vos préférences.

Les nuisances : odeurs, bruits, pollution et ondes

La présence d’éventuelles nuisances n’est pas forcément remarquable au cours de votre première visite puisqu’elles ne pourraient avoir lieu qu’à un moment donné de la semaine ou de la journée. C’est pourquoi plusieurs individus tombent dans ce piège lorsqu’ils achètent leur terrain à bâtir. Le terrain qui suscite votre intérêt peut être exposé à des :

  • Odeurs en provenance d’une ferme, d’une usine, d’une station d’épuration, etc.
  • Bruits causés par une voie ferrée, des voisins indésirables, une route passante, une usine, etc.
  • Nuisances polémiques telles que les produits, les ondes relatives aux antennes téléphoniques, les exploitations agricoles, ou les déchets jetés par les entreprises environnantes.

Afin de ne pas être pris dans ce piège avant l’achat d’un terrain à bâtir de votre choix, nous vous conseillons de faire plusieurs visites. Passez voir la parcelle à divers jours de la semaine et à différentes heures de la journée. Vous pouvez également poser certaines questions aux voisins concernant ces éventuelles nuisances.

La viabilisation

Avant l’achat d’un terrain à bâtir, vous devez vérifier qu’il soit techniquement viabilisable. Assurez-vous notamment que la parcelle a divers raccordements qui sont accessibles sur votre rue (électricité, eau, téléphone, etc.). Mais vérifiez également que le terrain à bâtir est financièrement viabilisable. Dans le cas où vous achetez un terrain isolé et non viabilisé, vous devrez mobiliser un budget conséquent pour le raccorder à différents réseaux. Si besoin, vous pourrez même solliciter les services d’un professionnel afin d’obtenir un devis concernant le coût de la viabilisation de la parcelle.

Le vis-à-vis

Nous vous conseillons également de prendre connaissance de la distance séparant le terrain avec vos futurs voisins pour le choix d’un terrain à bâtir. Il n’est pas très judicieux d’installer votre terrasse ou une pièce à vivre en face des balcons ou des baies vitrées des maisons voisines. Ainsi, vous allez devoir imaginer comment s’implantera votre habitation sur le terrain, en prenant en compte le vis-à-vis.

Les aménagements à prévoir

Il se peut que la parcelle de terrain qui vous intéresse ne soit constructible qu’après des travaux d’aménagement. Ceci peut être engendré par des arbres à démonter, une marre à reboucher, des dépendances à démolir, des pierres à dégager, etc. Ces aménagements pourront considérablement faire grimper le coût total de votre projet de construction de maison, ne les sous-estimez pas.

Nous vous conseillons de faire appel à un professionnel afin de déterminer à l’avance le prix des éventuels aménagements nécessaires sur le terrain à bâtir.

Les taxes et impôts

Les futurs impôts fonciers font également partie des pièges à éviter lors de l’achat de votre terrain à bâtir. Avant de finaliser votre choix, vous devez vous renseigner sur la taxe d’habitation et la taxe foncière. Le coût de ces dernières varie d’un terrain à un autre, et d’une commune à une autre.

Nous tenons à préciser que vous devez également prévoir environ 1000 € pour les autres taxes relatives à la construction d’une maison. Vous devez payer la taxe pour le CAUE (Conseil en Architecture, Uranisme et Environnement), la TA (taxe d’aménagement), et la taxe départementale des espaces sensibles et naturels. Afin d’estimer le coût de ces taxes, vous pouvez contacter le trésor public ou votre mairie.

Le prix des terrains en vente sur le marché

Enfin, nous vous conseillons vivement d’étudier les prix des terrains à vendre et vendus dans la zone qui vous intéresse. Cela vous permettra de déterminer la valeur idéale à prononcer lors de la négociation du prix du terrain à bâtir. Vous pouvez consulter ces informations sur le site des prix des immobiliers partagés par les notaires. Ce site vous donnera les prix de tous les terrains vendus par quartier, par département et par commune.