Comment faire le calcul de la surface de plancher (SDP) d’une maison ?

Depuis le 1er mars 2012, la Surface de Plancher (SDP) est devenue une référence essentielle en matière d’autorisation d’urbanisme en France. Elle a remplacé les anciens concepts de Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) et Surface Hors Oeuvre Nette (SHON). Utilisée conjointement avec l’emprise au sol, la SDP permet de déterminer le type d’autorisation nécessaire pour la réalisation d’un projet de travaux sur un bâtiment existant ou pour un nouveau projet de construction. Cependant, mesurer la surface de plancher peut s’avérer plus complexe qu’il n’y paraît. En effet, bien que la règle semble simple à première vue, sa mise en pratique peut se révéler difficile, surtout pour ceux qui ne sont pas familiers avec ce type de calcul. De plus, chaque projet de construction présente des spécificités qui peuvent influencer le calcul de la SDP. Nous vous proposons donc un guide complet qui vous permettra de calculer vous-même la surface de plancher de votre maison, illustré par des exemples concrets pour faciliter votre compréhension.

Calcul de la surface de plancher d’une maison

Le calcul de la surface de plancher d’une maison est l’addition des surfaces de tous les niveaux couverts et clos de la maison. Elle est mesurée aux nues intérieures des murs de façades et avec laquelle la hauteur du plafond est supérieure à 1,80 mètre.

Pour faire simple, le calcul de la surface de plancher prend seulement en compte les surfaces habitables de chaque niveau de votre maison, cloison incluse. Tous les surfaces des auvents, garages, balcons, terrasse couverte ou non, loggias, etc. sont donc à exclure.

Si votre maison comprend plusieurs étages, vous devez faire la somme des surfaces habitables de chacun des niveaux afin d’obtenir la surface de plancher globale de construction. Plus clairement, la surface de plancher de votre projet immobilier se calcul en additionnant les surfaces couvertes et closes. Elle est calculée à partir de la surface nue intérieure des façades de la maison, puis vous devez déduire les surfaces suivantes :

• Les trémies et vides qui se rattachent à vos ascenseurs et vos escaliers.
• L’épaisseur du mur qui entoure les embrasures de vos fenêtres et portes donnant sur l’extérieur.
• Les espaces qui disposent d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.
• Les combles non aménageables pour une activité professionnelle ou l’habitation.
• Les garages pour vos véhicules ou les aménagements en vue d’un stationnement.

Utilité de la surface de plancher d’une maison

La surface de plancher d’une maison, associée à l’emprise au sol, vous permet de savoir si votre projet requiert une quelconque déclaration. Cela peut être un permis de construire ou une déclaration au préalable pour des travaux sur un bâtiment existant ou des constructions neuves. En effet, la définition du type d’autorisation administrative dépend de la surface d’une construction.

La surface de plancher, avec l’emprise au sol, vous permet également de savoir si votre projet est soumis à l’obligation de solliciter le service d’un architecte ou non. En effet, depuis la réforme de la surface de plancher, le calcul du seuil est fixé à 172 m2. Au-delà de cette mesure, le recours à l’architecte devient obligatoire.

Il est également possible de calculer la surface taxable à partir de la surface de plancher. Deux autres éléments sont à prendre en compte pour ce calcul, il s’agit notamment des garages et des surfaces des combes non aménageables. Vous additionnez ces deux éléments avec la surface de plancher est vous obtiendrez la surface taxable.

Enfin, le Coefficient d’occupation des sols (COS) se charge de définir la surface de plancher maximale que vous pouvez construire sur un terrain.

Comparaison de la surface de plancher avec les autres surfaces

Il faut noter que les termes SHOB (Surface Hors Oeuvre Brute) et SHON (Surface Hors Oeuvre Nette) ne sont plus utilisés en France depuis 2012. Ils ont été remplacés par les notions de Surface de Plancher (SDP) et d’Emprise au Sol.

Pour obtenir la surface de plancher (SDP) à partir des anciens concepts de SHOB ou SHON, ce n’est pas directement possible. En effet, le calcul de la SHOB incluait des éléments non considérés dans la SDP (comme par exemple les combles non aménageables) et le calcul de la SHON excluait des surfaces comptabilisées dans la SDP (par exemple les surfaces de stationnement).

Il est donc préférable de recalculer la Surface de Plancher (SDP) en utilisant les règles actuelles, à savoir :

• Additionner la surface de chaque niveau dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.
• Inclure les cloisons, murs, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
• Exclure les surfaces occupées par les murs extérieurs, les vides et trémies des escaliers et ascenseurs, les surfaces de stationnement, les caves ou celliers en dessous ou à l’extérieur du volume bâti, et les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble.

Calcul de la surface de plancher d’une maison : un exemple concret

Dans cet exemple, nous allons calculer la surface de plancher (SDP) d’une maison à deux étages avec une cave et un grenier.

• Étage 1 (rez-de-chaussée) : La surface totale du rez-de-chaussée, incluant les cloisons et les murs, est de 100 mètres carrés. Le garage, qui occupe 20 mètres carrés de cette surface, est exclu du calcul de la SDP. Par conséquent, la SDP pour le rez-de-chaussée est de 80 mètres carrés.
• Étage 2 : Le deuxième étage a une surface totale de 90 mètres carrés, y compris les cloisons et les murs. Toute cette surface est utilisable et donc incluse dans la SDP. La SDP pour le deuxième étage est donc de 90 mètres carrés.
• Cave : La cave, qui est sous le volume bâti de la maison, a une surface de 50 mètres carrés. Cependant, la surface de la cave est exclue du calcul de la SDP.
• Grenier : Le grenier a une surface de 60 mètres carrés, mais sa hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Par conséquent, sa surface n’est pas comptabilisée dans la SDP.

En additionnant la SDP du rez-de-chaussée et du deuxième étage, nous obtenons une surface de plancher totale de 80 mètres carrés + 90 mètres carrés = 170 mètres carrés.

Donc, bien que la maison ait une surface totale (y compris la cave et le grenier) de 300 mètres carrés, la surface de plancher, telle que définie par la réglementation française, est de 170 mètres carrés. C’est cette dernière mesure qui est utilisée pour déterminer les autorisations de construire et le calcul des taxes d’habitation.

Rappelez-vous, si vous planifiez un projet de construction ou de rénovation, il est essentiel de bien comprendre comment calculer la surface de plancher afin d’obtenir des autorisations précises et d’éviter toute surprise lors du calcul des taxes.