Construction

Quelle est la taille minimum d’un logement ?

Par Nicolas , le 24 août 2022 — 8 minutes de lecture
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Une habitation ne peut être mise en location que s’il s’agit d’un logement décent. La taille compte parmi les critères de décence à respecter et une surface minimale est donc requise pour tout type de maison ou d’appartement. Découvrez la réglementation en vigueur sur la taille minimum d’un logement.

Logement décent : que dit la loi ?

Le choix de la taille d’un logement ne se fait pas au hasard. Les autorités ont en effet voté une loi caractérisant la décence d’un logement afin de limiter les abus des propriétés. Il s’agit du décret n° 2002-120 du 20 janvier 2002. C’est le seul texte consacré à la réglementation de logement décent. Cette loi est applicable sur tout le territoire français.

La surface minimum d’un appartement

Le décret 2002-120 du 20 janvier 2002 stipule qu’un appartement doit avoir une surface minimum de 9 m2 au sol ou 20 m3 de volume habitable. La surface ou le volume minimum requis ne prend pas en compte les murs, les escaliers et les gaines, sauf le point d’eau. Votre chambre doit disposer au minimum de 0,4 % de sa surface comme surface de rangement.

Une chambre doit au minimum bénéficier d’un volume habitable de 20 m3 pour qu’elle puisse être louée. Au-delà de quoi, la chambre ne peut être considérée comme un T2, mais plutôt un bureau.

La hauteur sous plafond imposée

Une pièce doit avoir une hauteur sous plafond minimum de 2,2 mètres pour une surface de 9 m2, ainsi qu’un volume de 20 m3. La plupart des maisons bénéficient d’une hauteur sous plafond au-dessus de 2 mètres. Ceux qui font moins de 2 mètres sont beaucoup moins confortables.

D’ailleurs, cette disposition est également mentionnée dans la loi sur la construction d’immeuble (article R. 111-2). En effet, il n’est pas facile d’obtenir un permis de construire en France, mais c’était le moyen d’assurer un logement décent avant l’arrivée du décret. Volume habitable, hauteur sous plafond et biens d’autres encore, sont relatés point par point dans la loi sur la construction de bâtiment. Toutefois, les autorités ont voté une nouvelle loi à cause de la méconnaissance de ces textes pour les locataires.

Comment calculer la surface habitable d’un appartement ou d’une maison ?

Les propriétaires ont souvent du mal préciser la taille réelle d’une pièce, d’une chambre, d’un appartement ou d’une maison qu’ils mettent en location. Si vous tenez à connaitre la superficie de la pièce que le propriétaire vous propose, il est toujours possible d’effectuer quelques vérifications.

La formule à retenir

La loi sur le logement impose une surface minimum de 9 m2 hors cloisons, murs, marches d’escalier, portes, fenêtres, et gaines d’isolation. La pièce doit donc faire plus de 9 m2 si vous prenez en compte tous ces détails.

Ainsi, vous devez déduire ces détails de la taille du plancher afin de connaitre la surface habitable réelle d’une chambre. Pour ce faire, faites-vous aider par le plan de la maison.

La surface minimum d’un pavillon individuel

Comme nous l’avons évoqué précédemment, la superficie légale d’une chambre doit faire 9 m2 au minimum. Quant à la maison, dans le cadre d’une nouvelle construction, elle doit avoir une surface minimale de 30 m2 pour être réglementaire. En cas de rénovation, elle doit avoir une superficie de 27 m2 au minimum. La surface de rangement doit représenter au minimum 0,3 % de la surface de votre maison. La taille de votre maison se calcule en tenant compte du nombre de pièces et/ou de chambres.

En France, la loi sur le logement décent et celle sur la construction s’allient afin d’offrir aux occupants un maximum de confort. Elles permettent également de protéger les locataires des abus de certains propriétaires. Par ailleurs, la surface habitable d’un bâtiment doit être adaptée au nombre de personnes qui vont y habiter. Ces informations vous seront demandées lors du dépôt de dossier de demande de permis de construire. Plus les personnes qui vont y habiter sont nombreuses, plus la surface habitable d’une résidence doit être grande.

La surface minimum d’un bâtiment selon le nombre de pièces

Les surfaces minimales des bâtiments varient en fonction du nombre de pièces. Voici un tableau récapitulatif des surfaces minimums selon le type de votre logement :

Type de bâtiment Nombre de pièces Surface minimum en cas de construction neuve Surface minimum en cas de rénovation
F 1 1 30 m2 27 m2
F 2 2 46 m2 41 m2
F 3 3 60 m2 54 m2
F 4 4 73 m2 66 m2
F 5 5 88 m2 79 m2
F 6 6 99 m2 89 m2
F 7 7 114 m2 103 m2

La superficie des espaces annexes

Il est à souligner que les surfaces habitables imposées par la loi sur le logement décent changent en fonction de l’utilité de la pièce. Si la chambre doit faire 9 m2 minimum, alors qu’en est-il de la superficie des espaces annexes ?

Prévoyez une pièce disposant d’une longueur de 3,30 mètres et d’une largeur de 2,30 mètres minimum, soit une superficie d’environ 8 m2, pour la cuisine. Investissez-y davantage si votre budget vous le permet puisqu’il s’agit de l’une des pièces les plus actives de la maison.

Pour la salle de bain, vous devez avoir une pièce de 3 m2 contre 1 m2 pour les toilettes. Si vous optez pour une salle de bain américaine, c’est-à-dire salle de bain et toilettes combinées, réservez une pièce qui fait pas moins de 4 m2.

En cas de logement indécent : quel recours pour le locataire ?

Il n’est pas toujours facile de trouver un logement décent à cause la crise du logement. La loi vous permet de les identifier, mais elle ne vous aide pas à négocier le loyer. Cependant, elle vous propose des voies de recours dans le but de protéger vos droits. En effet, un logement doit répondre aux normes imposées par la loi pour que le propriétaire puisse le mettre en location.

La mise en demeure du propriétaire

Si le logement que vous louez ne répond pas aux conditions imposées par la loi, vous pouvez avoir recours aux mises en demeure du propriétaire. Cela consiste à faire une demande écrite à réitérer 3 fois que vous devez adresser au propriétaire. Ce dernier dispose ensuite d’un délai de deux mois pour réaliser les travaux de rénovation nécessaires afin de rendre le lieu décent. Si rien n’est fait après ce délai, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.

Faire appel à la commission départementale de conciliation

La commission départementale de conciliation traite tous les problèmes de voisinage de tout genre. Elle a pour but de désengorger les tribunaux des cas qui peuvent être réglés en privé. Ainsi, si le propriétaire du logement fait la sourde oreille après vos lettres de mise en demeure, vous pouvez demander à la commission départementale de conciliation d’intervenir.

Dans un premier temps, le personnel de cette commission convoquera chacune des parties afin de les écouter. Il organisera ensuite une discussion en table ronde entre les deux parties afin de trouver un compromis. Si l’issue de cette discussion est positive, un contrat sera rédigé et signé, et il ne restera plus qu’à réaliser un suivi des cas. Autrement, vous devrez adresser une plainte au greffe du tribunal de première instance.

Le port du cas auprès des tribunaux de première instance

Durant cette étape, il nécessaire de faire appel au service d’un avocat qui plaidera en votre faveur. Vous pouvez non seulement demander la réalisation des travaux de rénovation, mais réclamer également une réduction ou une suspension des loyers.

À l’issue du recours exercé par le locataire, une suspension du paiement des loyers ou une diminution de leurs montants peut être décidée jusqu’à la réalisation des travaux par le propriétaire. Le locataire doit toutefois payer ses loyers jusqu’à cette décision.