Procédures et réglementations

Quels sont les documents à consulter auprès de la mairie avant l’achat d’un terrain ?

Par Christelle , le 26 octobre 2021 — 6 minutes de lecture
Documents

Souhaitez-vous acheter un terrain sur lequel vous allez faire construire votre maison ? Avez-vous enfin trouvé le terrain qui correspond à vos attentes ? Ne vous précipitez pas de clore son achat. Afin d’éviter divers problèmes relatifs à l’administration et les éventuels risques d’annulation de l’achat, vous devez obligatoirement consulter certains documents. Certains sont consultables auprès du vendeur, tandis que d’autres se trouvent à la mairie. Alors, quels documents devez-vous consulter auprès de la mairie avant d’acheter un terrain donné ?

Le PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est l’un des documents que vous devez consulter avant l’achat d’un terrain qui suscite votre intérêt. Sachez tout de même que certaines communes disposent plutôt d’un PLUi ou Plan Local d’Urbanisme intercommunal. C’est notamment le cas des communes qui s’assemblent en collectivité. Quoi qu’il en soit, le PLU ou le PLUi est un document essentiel qui définit les règles régissant les futures constructions (nature et taille des bâtiments, distance les séparant, etc.). Mais par-dessus tout, il vous permet de vérifier la constructibilité d’un terrain. Le PLU contient une carte qui divisera la commune en diverses zones (constructibles et non constructibles).

Afin de consulter ce document avant d’acheter un terrain donné, contactez le service Logement auprès de la mairie de sa commune d’appartenance. Vous pouvez également consulter le site officiel de la mairie. Cette seconde alternative est plus pratique parce que sans vous déplacer, vous pourrez télécharger le PLU ou le PLUi de la commune. Il est également plus pratique de se renseigner en ligne à tout instant.

Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS)

En consultant le PLU auprès de la mairie, vous pouvez déterminer le COS. Cette donnée est primordiale, vous devez absolument la vérifier avant l’achat d’une parcelle de terrain. La connaissance du Coefficient d’Occupation des Sols vous permettra de déterminer la superficie maximale de plancher que vous pourrez construire sur le terrain. Ainsi, le COS définit la taille maximale de l’habitation constructible sur cette parcelle.

Afin de déterminer exactement cette surface constructible, multipliez la superficie du terrain par ce coefficient. Notons toutefois que les étages ne sont pas pris en compte.

Le cadastre

En consultant le plan cadastral avant l’achat d’un terrain, vous pouvez vérifier ses limites. Nous tenons à préciser que les barrières dressées par la nature ou par l’Homme ne sont pas officielles. Vous ne pourrez vérifier ces limites qu’en consultant le plan cadastral du terrain. Ce document essentiel sectionne en parcelles l’ensemble du territoire de la commune. Nous tenons à préciser que tout le monde peut avoir accès à ce document. Afin de consulter le cadastre du terrain qui vous intéresse, vous pouvez vous rendre directement auprès de la mairie ou vous rendre sur le site dédié à cela.

En revanche, le propriétaire du terrain ou son représentant peut consulter la matrice cadastrale auprès de la mairie. Ce document peut prouver qu’un individu donné est réellement le propriétaire d’une parcelle de terrain donnée.

Les servitudes

N’oubliez également pas de consulter les servitudes avant l’achat d’un terrain donné. Ce document vous permettra de prendre connaissance des droits de passage sur la parcelle qui suscite votre intérêt. Par exemple, votre voisin peut disposer d’un droit de passage sur votre terrain afin d’entretenir son terrain. Ce droit peut également être nécessaire afin qu’il puisse avoir accès à sa propre parcelle.

Nous tenons à préciser que le terrain qui vous intéresse peut également être concerné par un droit de préemption ou par une servitude d’utilité publique.

Les autres documents à consulter auprès de la mairie avant l’achat d’un terrain

Avant de choisir et acheter un terrain à bâtir, vous devez également consulter d’autres documents à la mairie.

Le certificat d’urbanisme (CU)

Tout comme le PLU, ce document essentiel vous permettra de vérifier la constructibilité du terrain qui vous intéresse. Le CU vous guidera concernant des détails primordiaux de votre projet de construction de maison (volume, hauteur, etc.). Mais sachez également que vous pouvez vous baser sur le certificat d’urbanisme de la commune afin d’effectuer votre demande de permis de construire. Et si jamais un procès va à l’encontre de votre projet de construction, le CU prouvera votre bonne foi. Notons également que le certificat d’urbanisme est valable pendant de nombreux mois.

Nous tenons à souligner qu’il existe deux types de CU :

  • Le certificat d’urbanisme opérationnel assure la vérification de la constructibilité du terrain. Néanmoins, il ne joue aucun rôle dans votre demande de permis de construire.
  • Et le certificat d’urbanisme d’information qui précise toutes les règles de construction au sein de la commune d’appartenance du terrain. Ce document essentiel précise également un éventuel droit de préemption ainsi que toutes les taxes que vous devrez payer.

La carte communale

Si le terrain qui vous intéresse appartient à une commune qui n’a pas de PLU, vous pouvez consulter la carte communale à la mairie. Il s’agit d’un document d’urbanisme simplifié qui assure la délimitation des zones constructibles du territoire de la commune. Ainsi, en consultant la carte communale avant l’achat d’un terrain à bâtir, vous pouvez vous assurer que vous obtiendrez ou non un permis de construire pour votre projet.

Afin de consulter ce document, vous pouvez vous rendre directement à la mairie. Mais si la commune d’appartenance du terrain dispose d’un site Internet, vous pouvez voir la carte communale sur son site communal ou sur un site gouvernemental.

Le Règlement National d’Urbanisme (RNU)

Dans le cas où la commune d’appartenance de la parcelle qui vous intéresse ne détient ni d’un PLU, ni d’une carte communale ni d’un autre document de cette catégorie, vous allez devoir consulter le Règlement National d’Urbanisme avant d’acheter le terrain. Ce document vous permettra de prendre connaissance de toutes les dispositions concernant toutes les constructions autorisées au sein de la commune.

Le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN)

Enfin, nous vous conseillons de jeter un œil sur ce document avant l’achat d’un terrain. Le Plan de Prévention des Risques Naturels vous permet d’identifier si la parcelle qui vous intéresse se trouve sur une zone géographique à risque (incendies, inondations, glissements de terrain, etc.). Ce document essentiel vous donnera également les éventuelles contraintes possibles pour un projet de construction sur le terrain. La consultation du PPRN est possible auprès de la mairie de la commune d’appartenance de la parcelle.