Procédures et réglementations

Rendre un terrain constructible : les démarches à réaliser

Par Nicolas , le 9 août 2021 — 7 minutes de lecture
terrain non constructible

La construction d’une maison est un projet très ambitieux. Avant de démarrer les travaux, vous devez passer par plusieurs étapes parmi lesquelles nous pouvons citer l’achat d’un terrain. Afin de trouver l’endroit parfait, vous devez prendre en compte de nombreux paramètres. Ensuite, après l’avoir trouvé, vous allez encore devoir vérifier si le terrain est constructible. Cette étape est notamment indispensable si vous comptez acheter un terrain non inclus dans un lotissement. Vous pourrez vérifier la constructibilité d’un terrain en consultant le certificat d’urbanisme opérationnel et le PLU. Ces deux documents sont disponibles à la mairie de la commune où il est situé.

Dans le cas où il s’avère que le terrain qui vous intéresse n’est pas constructible, vous pouvez toujours l’acheter afin de la conserver. Qui sait, il sera peut-être constructible un jour. Sinon, sachez qu’il est également possible d’effectuer une demande afin de rendre un terrain inconstructible constructible.

Terrain inconstructible : pourquoi ?

Plusieurs raisons peuvent expliquer pourquoi un terrain donné n’est pas constructible. Chaque PLU (Plan Local d’Urbanisme) établit des règles bien déterminées. Et la prise des décisions concernant les terrains se fait au cas par cas. Nous tenons à préciser qu’à partir de la mise en application de la loi ALUR de mars 2014, le Plan d’Occupation des Sols (POS) a été remplacé par le PLU. Ce document détermine l’affectation des sols existants au sein d’un groupement de communes ou d’une commune. Selon un article du Code de l’urbanisme, le PLU définit 4 zones d’une commune (zones à urbaniser, zones agricoles, etc.). Ce document de référence définit également les règles relatives aux constructions et aux règles d’urbanisme de la commune d’appartenance du terrain qui vous intéresse.

Si un terrain donné est déclaré inconstructible, c’est qu’il ne répond pas aux critères techniques (raccordement aux réseaux électriques, assainissement, etc.) et/ou juridiques du Plan Local d’Urbanisme. Mais rassurez-vous, vous pourrez demander une révision ou une modification du PLU de la commune si le terrain qui suscite votre intérêt ne se trouve pas dans une zone à risques naturels (effondrements de terrain, inondations, etc.).

D’un autre côté, si la commune d’appartenance du terrain que vous souhaitez acheter n’a pas de PLU, vous pouvez adresser une demande de reclassement au préfet. En effet, votre commune est ainsi concernée par le PLU national.

Terrain constructible : qu’est-ce que c’est ?

Pour qu’un terrain soit qualifié de « constructible », il doit réunir les 3 critères suivants :

  • Il doit pouvoir recevoir une construction d’un point de vue juridique. Le certificat d’urbanisme et le PLU de la commune vous permettront de vérifier ce point.
  • Le terrain doit être viabilisé, c’est-à-dire qu’il est raccordable ou déjà raccordé à des voiries. La viabilisation d’un terrain est primordiale puisqu’elle le permettra de se connecter aux réseaux collectifs (électricité, eau, réseau téléphonique, gaz, etc.). Par ailleurs, un terrain viabilisé dispose d’un accès pour le trafic automobile.
  • Et le terrain doit être apte à recevoir une construction donnée. Pour vérifier ce dernier critère, vous devez réaliser des études prouvant que le sol de la parcelle est apte à supporter une construction neuve. Et la réalisation de cette étude doit prendre en considération les futures charges de votre construction, son poids, et bien évidemment la composition du sol. Par exemple, un sol trop argileux ne pourra pas être constructible.

Rendre un terrain inconstructible en terrain constructible : comment procéder ?

Envoyez une demande de modification du PLU à la commune

Si vous souhaitez rendre un terrain inconstructible constructible, envoyez une demande pour que le Plan Local d’Urbanisme de la commune d’appartenance du terrain soit modifié. En revanche, sachez qu’aucune décision ne peut être prise par les élus locaux. Ils sont dans l’obligation d’en référer aux services de l’État (chambre d’agriculture, DDE, protection de l’environnement, etc.) et au Code de l’urbanisme. Ces acteurs participent activement à la mise en place du PLU d’une commune.

Nous tenons à préciser que vous devez bien argumenter votre demande de modification du Plan d’Urbanisme Local de la commune concernée. Il faut que cette future modification ne comporte aucun risque et ne nuise pas à l’environnement. Cette éventuelle modification du PLU ne doit également pas nuire aux éventuels projets de développement de la commune à laquelle appartient le terrain.

Pour que votre demande soit effective, elle doit passer par une consultation des organismes concernés, une enquête publique, et une délibération du Conseil municipal.

Envoyez une demande de révision du PLU

Si d’un point de vue juridique, la modification du Plan Local d’Urbanisme n’est pas possible, vous pouvez tenter de demander sa révision. Par exemple, il se peut que les orientations de développement et du plan d’aménagement durable contredisent votre première demande. Ainsi, ne baissez pas les bras. Un article du Code de l’urbanisme encadre cette demande de révision avec une procédure plus ou moins identique à la demande de modification du PLU.

Afin de demander la révision du Plan Local d’Urbanisme, vous devez vous lancer à partir d’une requête d’argumentée dans la mairie concernée. Nous tenons à préciser que les arguments possibles pour rendre votre terrain inconstructible constructible sont :

  • L’intérêt de la commune vis-à-vis de votre demande.
  • L’inexistence d’un empiétement sur une zone naturelle.
  • Le respect des normes environnementales pour votre projet.
  • Etc.

Ainsi, votre demande de révision du PLU pourrait être acceptée ou refusée. La décision finale dépend du schéma de cohérence territoriale et de la stratégie urbaine de la commune concernée.

Procédez par opposition au PLU

Afin de rendre un terrain inconstructible constructible, vous pouvez également vous opposer au Plan Local d’Urbanisme. Vous n’allez pas demander une modification du PLU de manière gracieuse, vous allez le contester sur la forme ou sur le fond. Pour cette alternative, de nombreuses voies de recours existent.

Par exemple, vous pouvez mettre en cause un coefficient insuffisant des sols ou un zonage inapproprié. Si vous pensez avoir un recours fondé, votre contestation du PLU doit se faire avec un professionnel en droit. Ainsi, vous pourriez obtenir une réponse positive.

Étudiez le sol

La nature du sol du terrain peut le rendre inconstructible. Si telle est votre situation, vous pouvez réaliser une étude géotechnique afin d’étudier le sol. Cette étude menée par un géotechnicien vous permettra de bien connaître les caractéristiques des sols de fondation. Elle vous permettra par exemple de connaître les éventuels gonflements ou tassements dans le futur, la sensibilité du terrain à l’eau, son risque sismique, ou ses capacités portantes.

Si vous arrivez à identifier les éventuels risques du terrain via une étude du sol, il pourrait devenir constructible. En effet, leur connaissance vous permettra d’agir en adaptant votre projet de construction selon les résultats de l’étude géotechnique. Il se peut que vous ne puissiez pas construire une maison sur certaines parties du terrain. Les résultats de l’étude de sol pourraient également vous obliger à construire une habitation uniquement sur quelques niveaux. Sachez également que les résultats de cette étude pourraient aboutir à des travaux d’adaptation.

Si les risques liés au sol ne sont pas maîtrisés, vous allez devoir changer de projet. Dans ce cas, vous devrez changer l’emplacement de votre bâtiment, sa configuration, son emprise au sol, etc.

Reviabilisez et/ou réaménagez le terrain

Enfin, l’aménagement propre du terrain peut le rendre inconstructible. Il se peut que la construction y bâtie ne respecte pas le PLU ou d’autres réglementations. Dans ce cas, vous allez devoir réaménager et/ou reviabiliser le terrain. Par exemple, vous êtes concerné par cette situation si vous avez acheté un ancien local commercial ou un vieil espace industriel en zone urbaine.

En général, la construction sera possible sur ce type de parcelle. Mais avant, il doit y avoir adaptation et réaménagement total du terrain.