Procédures et réglementations

Bien comprendre la notion de transaction immobilière

Par Christelle , le 2 mars 2023 — 10 minutes de lecture
Bien comprendre la notion de transaction immobilière

La transaction immobilière est tout un art. Cette discipline est assez complexe, car les parties prenant part à la transaction, que ce soit pour l’achat ou la vente d’un bien, doivent s’étendre sur un élément clé : la détermination du prix. Pour que les protagonistes atteignent leurs objectifs respectifs, chacun doit savoir concilier envie et besoin afin que la négociation se déroule sans heurts. À défaut d’accord mutuel des deux parties, aucune transaction de vente de terrain, de maison, d’appartement ne se fera. C’est pourquoi il est important de connaître les conditions relatives à la négociation immobilière, cette activité étant réglementée.

Comment fonctionne une transaction immobilière ?

La transaction immobilière est définie comme une opération effectuée entre un acheteur (demandeur ou acquéreur) et un vendeur dans le cadre duquel ce dernier se dessaisit d’un bien immobilier en faisant le transfert de droit de propriété, moyennant un coût. Cet échange se traduit par le prix de vente du bien immobilier.

Une transaction immobilière a un fonctionnement bien distinct de la gestion locative de biens immobiliers. Pour les activités de gestion location, le propriétaire d’un bien met le logement à disposition d’un tiers en contrepartie d’un loyer. Tandis qu’avec la transaction immobilière, il est question de la vente de la propriété.

Acquéreurs et vendeurs : les étapes d’une transaction immobilière

Lors de la vente d’un bien immobilier, les vendeurs et les acheteurs ont des points de vue différents par rapport au déroulement de la transaction et les étapes à suivre pour sa bonne réalisation.

Ils suivent tout un processus, avant et pendant la vente d’un bien (terrain, appartement, maison, local professionnel).

Pour sa part, le vendeur va

  • Préparer le bien immobilier à vendre (home staging) : décoration, modernisation pour optimiser sa valeur ;
  • Publier des annonces sur des sites spécialisés dans l’immobilier ;
  • Établir les diagnostics immobiliers obligatoires pour la mise en vente ;
  • Gérer les visites des potentiels acquéreurs ;
  • Négocier sur le prix de vente avec les acheteurs ;
  • Effectuer la contresignature du compromis de vente ;
  • Signer le compromis de vente ;
  • Récupérer les documents obligatoires relatifs à la vente du bien (état des lieux financier de la copropriété, attestation de conformité pour l’assainissement, règlements et derniers procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété) ;
  • Signer l’acte authentique de vente chez le notaire

Quant à l’acquéreur, il va

  • Définir des critères pour le choix du bien qui lui convient ;
  • Déterminer l’enveloppe budgétaire pour l’acquisition ;
  • Rechercher des biens correspondant à ses attentes et ses besoins ;
  • Visiter des biens potentiels ;
  • Faire la contre-visite des biens retenus ;
  • Signer l’offre d’achat ;
  • Négocier avec le vendeur sur le prix de vente ;
  • Signer le compromis de vente ;
  • Obtenir un financement (si besoin) ;
  • Débloquer les fonds en question ;
  • Signer l’acte authentique de vente chez le notaire

Qui sont les intervenants dans une transaction immobilière ?

Généralement, les acquéreurs et les vendeurs font appel à des professionnels pour les accompagner lors d’une transaction immobilière et défendre leurs intérêts. Un professionnel de l’immobilier peut intervenir en tant que représentant de chacune des deux parties pour s’acquitter des différentes formalités et faciliter la négociation du prix de vente.

Les agents immobiliers

Les attributions d’un agent immobilier dépendent du fait qu’il est mandaté par le vendeur ou l’acquéreur du bien. Il est en sens fondamental de s’assurer et de vérifier si le professionnel, à qui sera confiée la transaction immobilière, est habilité ou non pour sa mise en place.
Pour cela, l’agent immobilier devra être titulaire d’une carte professionnelle personnelle, également connue par carte T. Cette carte matérialise en quelque sorte la capacité juridique de l’agent immobilier, et certifie qu’il détient les compétences et les connaissances nécessaires pour exercer son métier sur le marché immobilier.

La carte T est également essentielle pour s’assurer de la conformité de la transaction, qu’elle est bel et bien réalisée par un professionnel au vu de son importance. Il est préférable de confier la vente du bien à un professionnel digne de ce nom et de confiance.

Dans le cas où l’agent immobilier mandaté ne serait qu’un simple vendeur, ne détenant pas des compétences immobilières, l’acheteur s’expose à ses risques et périls.

Les chasseurs immobiliers

Ayant une maîtrise du marché immobilier, un chasseur immobilier (chasseur de maison ou d’appartement) peut effectuer toutes les recherches de biens immobiliers à la place de l’acquéreur. Son rôle consiste à prospecter et à sélectionner les annonces immobilières sur l’ensemble du marché afin de trouver la perle rare. Pour cela, il va :

  • Déterminer et lister précisément tous les critères de choix de l’acquéreur ;
  • Mener toutes les actions relatives à la recherche de biens répondant aux exigences de l’acquéreur ;
  • Accompagner l’acheteur lors des visites sur site et chez le notaire :
  • Mobiliser son réseau de professionnels pour sécuriser la vente du bien (notaire, avocat en droit immobilier, architecte, banquier, assureur, diagnostiqueur immobilier, courtier en crédit et en travaux).

Contrairement aux agences immobilières, les chasseurs immobiliers n’ont pas de produits à vendre. Ils ne disposent pas d’un catalogue d’appartements, de maisons ou de terrains à présenter à leurs clients. En ce sens, ils donnent un avis entièrement neutre lors de la sélection des biens retenus en visite. Le chasseur immobilier défend les intérêts de l’acheteur et s’assure de suivre son cahier des charges.

Les agences immobilières

Le vendeur peut mandater un agent d’une agence immobilière pour l’assister lors de la transaction. Pour que la transaction immobilière se déroule en bonne et due, l’agent immobilier aura plusieurs missions.

  • Établir un état des lieux pertinent et objectif du bien mis en vente. Il devra alors estimer la valeur du bien immobilier sur le marché, évaluer l’état du bien et les risques, déterminer les nécessaires à réaliser. Lors de sa mission, l’agent immobilier peut collaborer avec d’autres professionnels comme les experts immobiliers, les diagnostiqueurs immobiliers, les géomètres, les notaires, etc. ;
  • Conseiller le vendeur. Il interviendra dans la mise en valeur du bien afin de le vendre au meilleur prix. L’agent immobilier peut rédiger l’annonce, la prise de vue, réaliser le home staging, établir le devis pour les travaux de rénovation. L’objectif de ces actions est d’augmenter le nombre de visites des potentiels acquéreurs et de lever leurs incertitudes. L’état du bien permet au vendeur de négocier le prix à la hausse ;
  • Mettre le vendeur en relation avec les acquéreurs (visites guidées, publicité d’annonces immobilières).
  • Se placer en faveur des intérêts du vendeur (prix de vente, vérification de la solvabilité de l’acquéreur).

Les frais d’agence pour la transaction immobilière

Toute transaction immobilière mandatée à une agence immobilière implique un coût. Les frais d’agence ne sont encadrés par aucune réglementation précise ni loi, cette dernière est alors libre de fixer le tarif qu’elle applique pour ses prestations. Le coût des agences peut ainsi varier, mais le plus souvent elles perçoivent une commission entre 3 à 10 % de la valeur du bien à la vente. Les frais d’agence immobilière sont ainsi supportés à la fois par le vendeur et l’acheteur.

Si la vente d’un bien nécessite l’intervention de plusieurs agents immobiliers, ces derniers se répartissent les frais d’agence. C’est pourquoi l’acquéreur a intérêt à se faire assister par un professionnel lors de la transaction immobilière pour mettre toutes les chances de son côté, mais notamment pour le montant élevé de la transaction qu’il va supporter.

Quand sont payés les frais d’agence ?

L’acquéreur règle les frais d’agence à la date à laquelle la vente est effective. Ce sera principalement lors du rendez-vous chez le notaire pour la signature de l’acte de vente authentique. Il est important de préciser que si la transaction n’a pas lieu, quel qu’en soit le motif, l’acquéreur n’a pas à débourser un centime. Les honoraires du professionnel du droit sont à la charge de l’acheteur, pour un montant variant entre 2 % et 3 % pour un logement neuf contre 7 % et 8 % pour un logement ancien.

Le fonctionnement des frais d’agence

Le vendeur d’un immobilier doit suivre certaines précautions d’usage dans le cas où il aurait recours à une agence immobilière.

  • Si la vente est encadrée par la signature d’un mandat d’exclusivité, le vendeur a l’obligation de s’acquitter des frais de l’agence, quelle que soit la situation. Il est redevable de ces charges dans le cas où la vente aurait eu lieu pendant la période du mandat, et ce même si elle s’est faite grâce à ses recherches immobilières et aux actions et non de l’agent immobilier ;
  • Si la relation vendeur/acquéreur est mise en place grâce à l’intervention d’un agent immobilier, et a donné lieu à la signature d’un bon de visite, le règlement des frais d’agence se fera au moment de la transaction.

Quel est le rôle du notaire dans la transaction immobilière ?

Le rôle d’un notaire lors d’une transaction immobilière est majeur. Cet agent de l’autorité public doit :

  • Garantir la régularité des conditions relatives à la transaction immobilière ;
  • Prendre en charge les formalités (contrôle de l’identité des parties, s’assure que le bien n’est pas hypothéqué, se charge formalités auprès du syndic de copropriété) ;
  • Se charger de l’enregistrement de la vente ;
  • Débloquer les fonds pour le compte de l’acquéreur ;
  • Sécuriser la signature de l’acte authentique de vente

Chacune des parties — vendeur et acquéreur — peuvent faire appel à leur notaire respectif pour les représenter lors de la transaction immobilière et jouer un rôle de conseiller.

Droit de rétractation lors de la vente : que dit la loi ?

Si l’acheteur change d’avis après la signature du compromis vente, la loi lui accorde un délai de 10 jours pour se rétracter, et ce, sans avoir à donner de justifications ni à dédommager le vendeur. Pendant ce délai de rétraction, l’acquéreur peut éventuellement acheter un autre bien ou reporter, s’il le souhaite, l’achat du bien immobilier à une autre date.

Le vendeur a l’obligation de restituer en totalité le dépôt de garantie versé au moment de la signature du compromis sous 21 jours, à compter du jour suivant la date à laquelle l’acquéreur s’est rétracté.

  • Si le compromis de vente est envoyé par lettre recommandée, les 10 jours pour se rétracter sont à compter du jour suivant la première présentation de la LRAR ou lettre de rétractation recommandée avec avis de réception ;
  • Si le compromis de vente est remis en main propre à l’acquéreur, le délai de rétractation de 10 jours commence le jour suivant la remise en main propre du document par l’agent immobilier ou le notaire responsable de la vente.