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Sur quel investissement immobilier miser : SCPI, LMNP, Pinel, Malraux ?

Par Nicolas , le 28 avril 2022 — 7 minutes de lecture
Sur quel investissement immobilier miser entre SCPI, LMNP, Pinel, Malraux

Beaucoup de Français pensent qu’investir dans la pierre est le meilleur des placements tout en se constituant un patrimoine immobilier. En effet, pour s’assurer d’un complément de revenu et pour se constituer un patrimoine, l’immobilier locatif attire de plus en plus d’investisseurs. Le secteur propose plusieurs formats : LMNP, Pinel, SCPI, Malraux… qui permettent à un investisseur de tirer le maximum de profits en acquérant un bien immobilier pour ensuite le mettre en location. Les loyers constituent pour les propriétaires un revenu régulier et immédiat. Une fois la période d’engagement locatif obligatoire passée et le crédit remboursé, l’investisseur pourra pleinement jouir de son droit de propriété. Ce faisant, il convient de trouver la forme d’investissement immobilier adéquat à ses objectifs et à ses besoins. Entre LMNP, Pinel, SCPI, Malraux, quel est l’investissement immobilier idéal ?

Investissement dans l’immobilier locatif : pour quelles raisons ?

L’investissement dans l’immobilier locatif offre plus d’un avantage. L’investissement dans l’immobilier correspond notamment à un mode de placement sûr pour les épargnants comparé aux options de placements financiers et permet de bénéficier d’une meilleure rentabilité compte tenu des éventuels risques ainsi que des taux d’emprunt associés qui sont historiquement bas. C’est sans mentionner que le contribuable bénéficie d’une réduction sur les impôts qu’il doit payer.

Aussi, selon la forme d’investissement choisi dans le secteur immobilier, l’investisseur peut rapidement se constituer un patrimoine qui est quasi totalement financé par le crédit immobilier. De même, le remboursement des mensualités est nettement compensé par les loyers perçus par le propriétaire du logement. Et d’ailleurs, l’investisseur pourra se servir des loyers qu’il perçoit chaque mois pour acquérir d’autres logements.

Une fois le remboursement du crédit et la période de location obligatoire à leur terme, le logement pourra servir de résidence pour l’investisseur.

Le statut LMNP ou Location meublée non professionnelle

Le statut de loueur meublé non professionnel signifie que l’investisseur achète un bien immobilier meublé ou le meuble. La LMNP a un principe simple c’est de permettre aux contribuables de se constituer un patrimoine en misant sur la location meublé et adapter à ceux appartenant aux taux d’imposition de 14% à 30 %

Les revenus locatifs sous le régime LMNP sont non imposés et l’investisseur peut récupérer la TVA à 20 % sur son investissement à condition que le bien acquis soit neuf. Les revenus locatifs générés par la location en LMNP ne doivent pas excéder 23 000 euros annuels pour le propriétaire ou représentent moins 50 % des revenus globaux du foyer fiscal assujettis à l’impôt sur le revenu.

La LMNP présente un cadre fiscal avantageux, car l’investisseur peut choisir de déclarer ses revenus locatifs soit sous le régime micro-BIC où il pourra bénéficier d’un abattement de 50 %. Et donc obligatoirement, plafonner ses recettes à 72 600 euros par an. Soit passer sous le régime réel, ce qui autorise alors à une déduction des charges pour leur montant réel et un amortissement du bien immobilier.

Pour évaluer votre situation et préparer votre investissement en LMNP, vous pouvez faire une simulation en loi lmnp sur Cogedim.

Les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI

La SCPI ou société civile de placement immobilier, communément appelé par « pierre papier » est un dispositif qui vise des objectifs de défiscalisation et de rendement. La SCPI permet à des associés d’être indirectement et collectivement propriétaires de biens immobiliers en détenant des parts dans le portefeuille immobilier géré par la SCPI. Ce dispositif permet à l’épargnant de percevoir des revenus nets locatifs proportionnels à ses parts dans des parcs immobiliers d’habitations.

L’investissement dans une SCPI adossée à des biens immobiliers s’agit d’un placement à long terme de 10 ans en moyenne et permet à l’épargnant de profiter d’avantages fiscaux comme une exonération de l’impôt sur le revenu et d’une dispense en termes de revenus fonciers. La société de gestion assure la gestion du bien immobilier et des locataires en contrepartie de frais de gestion des démarches administratives.

Investir dans l’immobilier locatif en optant pour le dispositif SCPI permet de bénéficier d’un rendement élevé. De plus, l’épargnant peut facilement revendre ses parts dans la SCPI.

La loi Pinel pour investir dans l’immobilier locatif neuf

Faire des placements dans l’immobilier locatif est possible avec le dispositif de défiscalisation : loi Pinel. Uniquement accessible dans le cas d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement, la loi Pinel permet aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt.

Les biens immobiliers acquis et loués dans le cadre de la loi Pinel permettent de bénéficier d’une exonération d’impôt à hauteur de 12 à 21 % du montant du bien acheté, fluctuant en fonction de la durée de location souhaitée qui est de six, neuf et douze ans.

Concrètement, les conditions relatives à la réduction d’impôt sont les suivantes :

  • La réduction d’impôt est égale à 12 % du prix d’achat du logement si la période de location obligatoire est de six ans ;
  • Elle est à hauteur de 18 % du prix d’achat du bien immobilier si l’engagement de location est de neuf ans ;
  • Et passe à 21 % du prix du logement si la durée de l’engagement de location est de douze ans.

Par ailleurs, le montant de la réduction d’impôt est soumis à un double plafond dont un prix d’achat dans la limite de 300 000 euros et un plafond de 5 500 euros pour ce qui est du prix au mètre carré.

Pour pouvoir profiter de cette réduction d’impôt, le propriétaire du logement s’engage également à respecter les plafonds de loyer et des ressources des locataires imposées par la loi. Le logement doit également se trouver dans un secteur éligible à l’application de la loi Pinel.

Le dispositif fiscal Malraux pour les contribuables fortement imposées

Dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier locatif, le dispositif fiscal Malraux est la solution la plus appropriée pour les propriétaires de logement appartenant aux tranches d’imposition les plus élevées. Pour profiter des abattements fiscaux que propose la loi Malraux, le contribuable doit acquérir un logement dans un bâtiment d’habitation collective élégant et présentant un cachet particulier. L’immeuble de caractère à acheter doit être à rénover étant le principe de cette loi est la sauvegarde des patrimoines historiques. Si besoin de conseils pour rafraîchir un appartement, rdv sur le site Piros qui pourra vous accompagner dans vos travaux en tout genre, et cela, dans la limite de votre budget.

Le propriétaire s’engage à louer son bien, en contrepartie de l’abattement fiscal pendant neuf ans. Deux réductions fiscales sont appliquées suivant la zone de localisation du bien. Le contribuable profite d’un abattement d’impôt de 22 à 30 % en fonction du montant dépensé dans les travaux de rénovation sans dépasser 400 000 euros.