Finance & investissement

Tout savoir sur les charges locatives non récupérables par le bailleur

Par Nicolas , le 28 avril 2021 , mis à jour le 15 avril 2022 — 9 minutes de lecture

Lorsque vous concluez un contrat de bail, vous avez le droit de demander à votre locataire de vous payer les charges que vous supportez sur l’entretien et la gestion de la location. Ce remboursement ne s’applique pas dans toutes les situations, et la loi a prescrit les différentes charges locatives non récupérables auprès de votre locataire. Cette régularisation instaurée par l’État cherche à soulager les locataires qui, en plus du montant du loyer, devaient payer des frais parfois élevés. Comment ça marche ? Quelles sont les charges non récupérables par le bailleur ? Nous vous disons tout !

Charges locatives récupérables vs non récupérables par le bailleur : comment ça marche ?

La loi définit les charges locatives comme des dépenses que vous effectuez et que vous pouvez imputer à vos locataires. Le remboursement que vous demandez à un locataire s’effectue par provisions de charges avec une régularisation chaque année ou de manière forfaitaire. Tout dépend du type de logement que vous mettez en location.

La provision pour charges ou avance sur charges

Si vous choisissez cette option, votre locataire devra vous payer le montant réel des charges en vous donnant chaque mois des avances. Vous n’aurez plus qu’à effectuer la régularisation à la fin de chaque année, lorsque les comptes de résultat seront établis. Si après la régularisation, vous remarquez que les sommes payées par votre locataire excèdent le montant réel des charges que vous avez supportées, on parle de trop-perçu et vous devez le restituer.

L’option de la provision pour une charge récupérable est plus équitable aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. Retenez tout de même qu’elle parait un peu plus difficile à mettre en œuvre.

Le paiement forfaitaire des charges locatives récupérables par le propriétaire

Ici, il s’agit de définir un montant forfaitaire, dans le contrat de bail, qui servira à couvrir l’ensemble des dépenses que vous supportez dans l’immeuble. Contrairement à la première option, le paiement de charge récupérable par forfait n’est pas toujours équitable.

Il peut arriver que le montant défini dans le contrat de bail soit largement inférieur au montant que vous avez réellement payé. Quand c’est le cas, vous ne pourrez pas faire de régularisation ni demander au locataire de vous rembourser la différence.

Bien que cette option présente l’avantage d’être simple à mettre en œuvre, vous devez agir avec prudence pour fixer un montant forfaitaire réaliste. Le paiement de charges locatives récupérables sans régularisation semble une option très intéressante lorsque vous proposez de la location meublée.

Le concept de charges non récupérables par le propriétaire intervient avec l’entrée en vigueur de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-713 du 26 août 1987 proposant une liste de toutes les charges qui doivent faire l’objet d’un remboursement de la part du locataire. Vu que cette énumération est exhaustive, une charge qui n’y figure pas n’est pas récupérable.

Quelles sont les charges locatives non récupérables par le propriétaire ?

La réglementation en vigueur ne prévoit pas une énonciation précise des charges non récupérables par le propriétaire. Comment faire pour savoir qu’une charge n’est pas récupérable alors ? Il suffit de consulter la liste édictée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Tant qu’une charge n’y figure pas, concluez qu’elle ne peut pas faire l’objet d’une régularisation. Voici tout de même quelques dépenses non récupérables.

Les dépenses pour les travaux sur des parties communes de la location

Tous les gros travaux effectués sur les parties communes d’un logement en copropriété sont exclusivement à la charge du propriétaire. Il s’agit notamment des travaux d’entretien et de rénovation de la toiture ou de ravalement de façade.

Lorsque vous faites signer un contrat de location pour une copropriété, vous supportez le montant de toutes les dépenses relatives à l’acquisition ou au renouvellement d’un équipement commun au logement. Par exemple, l’installation ou le changement des boîtes aux lettres, poubelles, vitrages, digicodes, barrières pour le parking, etc.

Les charges de gestion de la copropriété

Une grande partie des charges locatives afférentes à la gestion d’une copropriété relève de la responsabilité du bailleur :

  • charges administratives. Frais de gestion, prime d’assurance et honoraires du syndic ;
  • frais de conception, d’envoi des quittances du loyer ;
  • dépenses liées à la sécurité du logement.

Bien que l’ensemble des frais d’entretien soient imputables au locataire, les objets encombrants tels que les meubles, gros appareils électroménagers et matelas constituent quelques exceptions. Le déplacement de ces objets ne s’effectue pas couramment ; les frais afférents ne peuvent pas être récupérés auprès du locataire.

Les dépenses liées à la propreté et au remplacement des équipements défectueux

Les charges liées à la propreté d’une location, dératisation, nettoyage des graffitis et ramassage des ordures, sont exclusivement prises en charge par le bailleur. En tant que propriétaire, vous devez également supporter l’achat ou le remplacement des compteurs et équipements de vidéosurveillance ; les frais de modernisation, mise aux normes et renouvellement des appareils défectueux, stockage des combustibles pour l’eau chaude et le chauffage.

Qui paye les impôts fonciers dans une location ?

Par définition, l’impôt foncier est une taxe qui s’applique à tout logement mis en location ainsi qu’à ses dépendances. Contrairement à la taxe d’habitation supportée par le locataire, il est exclusivement pris en charge par le bailleur.

Tout propriétaire qui déroge à cette disposition de la loi, à l’exception des cas prévus, et qui récupère l’impôt foncier auprès des locataires s’expose à des sanctions.

Qui prend en charge la rémunération du gardien de la maison ?

La rémunération du gardien d’une location est répartie entre le bailleur et le locataire.

Si le gardien est aussi chargé d’entretenir l’immeuble et de sortir les poubelles, son salaire est supporté à hauteur de 75 % par le locataire et 25 % par le propriétaire. Au cas où il n’exercerait pas ces deux fonctions, les charges du locataire sont réduites de 35 % qui viennent s’ajouter aux charges du bailleur. La répartition revient à 40 % chez le locataire et 60 % chez le propriétaire.

Si le bailleur et le locataire s’entendent sur l’intervention d’un agent extérieur pour l’entretien du logement, les frais sont supportés entièrement par le locataire.

Qu’est-ce que l’investissement locatif ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier, généralement dans l’intention de le louer pour générer un revenu. Il peut s’agir d’un excellent moyen de se constituer un patrimoine au fil du temps, tout en offrant une source stable de revenus passifs. Il est possible de se lancer dans l’investissement locatif clé en main avec imavenir.com. S’il est fait correctement, l’investissement locatif peut être un excellent moyen d’assurer votre avenir financier.

Quels sont les avantages d’un tel investissement ?

L’investissement locatif présente de nombreux avantages, notamment le potentiel de rendement élevé, la stabilité des revenus locatifs et la possibilité de constituer un capital.

L’investissement locatif peut offrir un retour sur investissement élevé, surtout si vous achetez un immeuble dans une zone où la demande est forte. Les revenus locatifs peuvent également être assez stables, même en période de crise économique. De plus, les biens locatifs prennent généralement de la valeur au fil du temps, ce qui vous permettra d’augmenter votre capital.

Ainsi, plus le temps passe et plus votre capital augmentera. Pour cela, il faudra attendre que le prêt soit remboursé et que vous commenciez à faire un bénéfice une fois le remboursement effectué.

Comme vous pouvez le constater, l’investissement locatif présente de nombreux avantages. Si vous envisagez d’investir dans un bien locatif, assurez-vous d’effectuer vos recherches et de consulter un conseiller financier pour vous assurer que c’est la bonne décision pour vous. Aussi, comme on vous l’indiquait, il existe des sites spécialistes de ce genre d’investissement.

Comment rendre ce revenu 100% passif ?

Un contrat de gestion immobilière est un accord entre un propriétaire et un gestionnaire immobilier professionnel. Le gestionnaire immobilier accepte de gérer la location de la propriété pour le compte du propriétaire. Cela comprend des tâches telles que la perception du loyer, l’entretien de la propriété et les échanges avec les locataires. Le gestionnaire immobilier peut également être chargé de louer la propriété et de trouver de nouveaux locataires si nécessaire.

Les avantages d’un bail de gestion immobilière comprennent le fait que quelqu’un d’autre s’occupe des tâches quotidiennes du propriétaire, ce qui lui libère du temps. Vous pouvez également avoir l’esprit tranquille en sachant que votre propriété est entre de bonnes mains et qu’on en prend bien soin. Il y a aussi des inconvénients à prendre en compte, comme le paiement de frais de gestion qui peuvent s’accumuler avec le temps.