Vente de terrain : l’étude de sol, un diagnostic obligatoire

Souhaitez-vous vendre ou acheter un terrain dans le but de construire une maison ? S’il se situe sur une zone ayant des sols argileux, vous devez réaliser une étude de sol appelée « étude géotechnique ».  Le vendeur du terrain doit toujours indiquer les résultats de l’étude dans le au contrat de vente, depuis le 1er octobre 2020. Mais alors, quelles sont les zones concernées par ce diagnostic obligatoire ? Quelles sont les opérations concernées ? Et quel est son contenu ? Nous vous dévoilons tout.

Étude de sol obligatoire : les zones géographiques concernées

Les différentes zones géographiques existantes

Selon la carte d’exposition au phénomène de mouvement de terrain, il existe 4 catégories de zones géographiques :

• Exposition faible.
• Exposition moyenne.
• Exposition forte.
• Et le reste du territoire.

Les zones géographiques concernées par l’étude de sol obligatoire

Vous devez effectuer une étude de sol si le terrain pour construction que vous souhaitez vendre est inclus dans les zones à exposition forte ou moyenne. Afin de déterminer la zone de dépendance de votre terrain :

• Ouvrez la carte sur la page dédiée du site georisques.
• Saisissez vos coordonnées ou votre adresse dans le bloc « localisation« .
• Cliquez sur « Afficher des couches supplémentaires » dans le bloc « Couches affichées« .
• Cochez « Argiles » pour que la carte d’exposition au phénomène de mouvement de terrain affiche le résultat voulu :
  • Exposition faible (en jaune).
  • Exposition moyenne (en orange).
  • Exposition forte (en rouge).
  • Sans exposition (aucune couleur).

Étude de sol ou étude géotechnique : le contenu

Si vous souhaitez vendre un terrain non bâti, vous devez obligatoirement fournir à l’avance une étude de sol (type G1). Cette dernière vous permettra de connaître les éventuels risques géotechniques de votre terrain. Ce diagnostic obligatoire de terrain assurera également la définition de tous les principes relatifs à une construction afin de prévenir les risques. Nous tenons à souligner que cette étude de sol est valide durant 30 ans. Et elle doit vous permettre d’effectuer une évaluation affinée du risque à l’échelle de votre terrain pour construction. Par contre, si un remaniement du sol a lieu, l’étude de sol devient invalide.

D’un autre côté, pour effectuer des travaux de construction, le maître d’ouvrage du terrain peut :

• Soit bien respecter les techniques particulières de construction qui sont définies par voie réglementaire.
• Soit fournir une étude de sol de conception appelée « étude de type G2 ». Cette dernière doit prendre en considération les caractéristiques et l’implantation du bâtiment à construire. Cette étude géotechnique va également prescrire les dispositions de construction qui dépendent de la nature du sol de votre terrain. Toutefois, ce diagnostic est uniquement valable pour le projet de construction en vue duquel vous l’avez effectué.

Étude de sol ou étude géotechnique : les opérations concernées

Sachez qu’une étude géotechnique concerne :

• Les contrats concernant la maîtrise d’œuvre (CCMI : Contrats de Construction de Maison Individuelle) ou ceux des travaux de construction.
• Les ventes de terrain constructible, mais non bâti pour la construction de futures maisons individuelles.

Par contre, l’étude de sol ne concerne pas :

• Les contrats de travaux pour des extensions, dont celles des garages et des vérandas, avec une superficie de moins de 20 m2. Vous n’êtes pas tenu de réaliser une étude géotechnique si votre nouvelle construction n’est pas désolidarisée de la maison déjà existante.
• Tous les contrats de travaux n’affectant pas la structure ou les fondations de votre bâtiment, les échanges thermiques existants entre votre sous-sol et le sol, et l’écoulement des eaux.

Étude de sol ou étude géotechnique : pourquoi la réaliser ? Et quel est son coût ?

Le fait que la réalisation d’une étude géotechnique soit obligatoire pour certains terrains part d’un constat. Avec l’évolution du climat, les sinistres liés à la sécheresse devraient poursuivre leur croissance. Nous tenons à préciser que le retrait-gonflement des sols argileux cause ces sinistres. Et ce phénomène va atteindre l’intégrité de votre bâtiment, suite à des successions d’épisodes pluvieux et d’épisodes de sécheresse. Ces sinistres concernent notamment les maisons individuelles, puisqu’en comparaison avec les maisons collectives, elles ont des fondations assez légères.

Ainsi, si vous effectuez une étude de sol, vous luttez contre ces sinistres en :

• Informant le professionnel de construction. Vous devez notamment remettre votre étude géotechnique à ce dernier. Le constructeur pourra ainsi proposer des positions techniques adaptées à l’acheteur de votre terrain sur sols argileux.
• Informant l’acheteur concernant le risque de votre terrain.

D’un autre côté, il n’y a pas de règles prédéfinis concernant le prix d’une étude de sol. Mais vous devez prévoir environ 500 € pour une étude géotechnique de type G1 avant de vendre votre terrain constructible. Par contre, prévoyez environ 1000 € pour réaliser une étude de sol de type G2.

Comment mieux connaître les risques relatifs à un terrain ?

Afin de connaître les risques liés à un terrain que vous souhaitez acheter pour la construction de votre maison :

• Prenez connaissance des éventuels risques d’exposition du terrain en vous adressant en mairie.
• Recoupez vos informations en effectuant une enquête auprès des voisins.
• Faites-vous accompagner par le constructeur lorsque vous visitez le terrain. Ainsi, vous pourrez identifier à l’avance les défauts et qualités de la parcelle.
• Prenez connaissance des risques technologiques et naturels du terrain en consultant le site georisques.