Les règles d’urbanisme à respecter pour construire en zone classée

Le plan local d’urbanisme (ou PLU) est un document qui vous permettra de connaître les règles d’urbanisme qui régissent les constructions dans une commune. Il délivre entre autres des informations sur la zone d’appartenance d’un terrain. Le fait qu’il soit constructible ou non dépend en partie de cette zone. Par ailleurs, les démarches et réglementations concernant les terrains de chaque zone se trouvent également dans ce document. Pour les projets d’intérêt général, le PLU sera soumis à une enquête publique, que vous pouvez d’ailleurs retrouver sur le portail Notre Territoire, l’agrégateur des enquêtes publiques en France.

Aimeriez-vous faire construire votre maison en zone classée ? Voyons ensemble tous les règles d’urbanisme que vous devez respecter pour ce projet.

Monuments, zone classée : Qu’est-ce que c’est ?

Les règles du Code de l’urbanisme en France sont très strictes concernant la protection de tous les bâtiments inclus dans le patrimoine immobilier. En plus d’être protégé, chaque édifice répertorié ou classé en tant que monument historique doit rester indissociable de la zone urbaine et de l’environnement qui l’entoure. C’est pour cette raison que les secteurs de tous les monuments historiques ont une zone de protection distante de 500 mètres. Cette dernière permet de contrôler le maintien des meilleures conditions de ces monuments historiques, ainsi que leur perception.

Toutefois, des exceptions existent concernant cette zone de protection d’un monument historique. Au fil du temps, notamment depuis la loi ALUR, quelques périmètres de protection pour toutes les constructions classées « historiques » ont subi des modifications et des réaménagements. C’est les cas de certaines agglomérations dans le cadre de la modification ou de l’élaboration du PLU. Ainsi, nous vous conseillons de consulter préalablement les documents et plans disponibles du plan local avant d’acheter un terrain, de déposer votre demande de permis de construire et d’envisager sérieusement un futur projet pour les façades extérieures de votre maison.

Par ailleurs, vérifiez la présence de monuments historiques aux alentours de votre terrain afin de déterminer si celui-ci se trouve en zone classée ou non.

Enfin, la consultation de ces documents d’urbanisme vous permettra de déterminer si votre terrain se situe sur une zone avec possibilité de construction ou sur une zone très protégée.

Les obligations et règles d’urbanisme à respecter pour une construction en zone classée

Sachez qu’à cause d’une règle du Code de l’urbanisme, la réalisation d’une construction en zone protégée a plus de contraintes que les autres cas de construction. Par ailleurs, des frais supplémentaires sont également entraînés par ces projets. Sachez que vous allez devoir supporter les coûts supplémentaires suivants en plus de ceux des travaux standards :

• Les coûts de la création de toiture ou de façade : l’aspect de ces structures de votre maison doit être en phase avec celui des façades et toitures de bâtiments qui se situent dans la zone classée. Cela fera sûrement grimper votre facture finale de construction de maison.
• Les prix des éventuels retards pour vos travaux de rénovation ou de construction de maison : sachez qu’avec un projet de construction de maison en zone classée, il se peut que vous deviez attendre le délai d’instruction du permis de construire ou de la déclaration préalable. Cette instruction est donnée par l’Architecte des Bâtiments de France.
• Les coûts de la demande de services obligatoires : nous tenons à préciser qu’un expert réalise ces derniers. Sachez que pour effectuer des travaux de rénovation ou de construction dans une zone près d’un monument historique, vous avez besoin d’obtenir l’avis d’un ABF (Architecte des Bâtiments de France). Ce dernier a pour rôle de s’assurer que la rénovation ou la construction de votre maison soit authentique par rapport à l’environnement de la zone.

En revanche, nous tenons à souligner que vous pouvez bénéficier de subventions de la part de l’État ou des collectivités pour les frais supplémentaires de ce type de travaux. Malheureusement, cette aide financière n’est pas systématique. La carte des zones des bâtiments de France vous montrera si votre bâtiment est concerné ou non par ces spécificités.

Les autorisations nécessaires pour réaliser des travaux de construction en zone classée

Pour vos projets de rénovation ou de construction en zone classée, vous devez préparer un dossier de demande d’autorisation adaptée pour vos travaux en zone classée. Ensuite, vous allez devoir envoyer ou déposer votre demande au service urbanisme de la commune d’appartenance de votre terrain. Puis, le service urbanisme transmettra votre dossier à divers services dans le but d’avoir leurs consentements. Les principaux services concernés sont les suivants :

• La commission départementale des sites (paysages et sites, hors sites touristiques) et l’Architecte des Bâtiments de France. Ces services doivent donner leur consentement pour votre projet si votre rénovation ou votre construction se trouve en zone entièrement classée.
• L’ABF si votre projet de rénovation ou de construction se déroule dans une zone où se trouve un monument historique.

Nous tenons également à préciser qu’il existe 3 types d’autorisations pour votre projet immobilier :

• La déclaration préalable des travaux : dans le cas où la maison que vous souhaitez construire a une superficie de moins 20 m2, vous devez déposer ce document. Sachez que l’instruction est donnée avec un délai minimum de 2 mois. Et le premier mois concerne l’avis de l’ABF.
• Le permis de construire : vous devez envoyer ou déposer une demande de permis de construire si vos travaux modifient la destination ou la structure du bâtiment. Cette demande est également obligatoire si la maison que vous souhaitez construire a une superficie de plus de 20 m2. Si vos travaux se déroulent aux abords d’un monument historique, l’instruction sera délivrée avec un délai minimum de 6 mois. Tandis que ce dernier peut atteindre une année si vos travaux ont lieu en sites classés. Parmi ce délai, les 2 mois concernent l’attente de l’avis de l’ABF.
• Le permis de démolir : vous devez envoyer ou déposer cette demande de permis de démolir pour votre projet de démolition. Elle reste obligatoire même si vous prévoyez de démolir partiellement un bâtiment donné. Sachez que le délai minimum d’instruction du permis de démolir est de :
  • 3 à 4 mois pour les zones classées (près des monuments historiques), dont 2 mois pour l’attente de l’avis de l’ABF.
  • 3 mois à 1 an pour les sites classés (paysages et sites autres que les monuments historiques).

Les recours possibles en cas de refus d’une demande de permis de construire en zone classée

Dans le cas où l’avis de l’ABF n’est pas en votre faveur, il existe des recours. Des articles de l’arrêté de 2014 obligent le tribunal administratif à accepter de prendre en compte et d’enregistrer votre demande de recours. Néanmoins, les démarches que vous devez suivre pour que vos travaux soient autorisés sont assez compliquées. Et nous tenons à préciser que peu de recours arrivent à aboutir vis-à-vis de la décision finale de l’ABF.

Ainsi, vous devez d’abord déposer une  demande de recours gracieux auprès de la préfecture afin d’obtenir l’autorisation finale de vos travaux de construction en zone classée. Dans le cas où la préfecture refuse votre demande, vous pouvez encore refaire votre demande afin de contester sa décision.