Procédures et réglementations

Achat de terrain : quelles questions faut-il se poser ?

Par Nicolas , le 30 juin 2021 , mis à jour le 16 juillet 2021 — 7 minutes de lecture
Terrain

Une parcelle de terrain mise en vente par un lotisseur professionnel offre quelques garanties contrairement à celle mise en vente par un particulier. Hors lotissement, l’acquisition d’un terrain ou d’une partie bout de terrain pour la construction de maison doit faire l’objet de démarches de vérification et de précaution. Avant l’achat d’un terrain, un certain nombre de questions méritent doivent être posées, notamment des questions d’ordre administratif, financier, et celles concernant le terrain et la construction.

Achat d’un terrain : les questions à vous poser concernant la parcelle

Quelle est la nature du sol ?

Premièrement, renseignez-vous sur la nature du sol du terrain qui vous intéresse. Votre construction ne durera pas si vous la fondez sur un sol trop meuble. Si vous hésitez sur ce point, faites appel à expert qui effectuera une étude géotechnique de la surface. Bien que cette démarche coûte environ 2 000 €, l’investissement vaut réellement le coup.

Le terrain est-il à risques ?

Sachez que chaque année, environ 2 000 propriétaires individuels de logement sont victimes de glissements de terrain. C’est pourquoi nous vous conseillons de vous assurer que le terrain que vous allez acheter n’est pas à risques. Nous tenons à préciser que les vendeurs professionnels sont dans l’obligation de vous fournir des informations telles que la présence d’une carrière à proximité, d’un sous-sol argileux, d’un cours d’eau, etc. En fait, ses documents de vente doivent inclure ces données.

En revanche, les vendeurs particuliers ne sont pas sujets à cette obligation concernant l’état de son terrain. Pire encore, il ne peut pas être tenu pour responsable si un sinistre donné a lieu. Ainsi, posez toutes les questions à ce sujet avant d’acheter le terrain. N’hésitez également pas à consulter le site du gouvernement. Vous y trouverez les éventuels risques naturels significatifs pour les zones concernées de votre commune.

Est-ce que le terrain est viabilisé ?

Si le propriétaire du terrain affirme que la parcelle est « prête à bâtir » pour y construire une maison ou autre construction, elle doit être réellement l’être. Si ce n’est pas le cas, vous serez victime d’une escroquerie. D’un autre côté, un terrain donné est dit « viabilisé » s’il est relié aux réseaux d’électricité, d’eau, de téléphone et d’assainissement. Une parcelle viabilisée pourra donc accueillir une maison.

Quel est le bornage du terrain ?

Le bornage d’une parcelle de terrain n’est pas une obligation. Toutefois, nous vous conseillons d’acheter un terrain borné afin d’éviter les éventuels litiges du futur avec vos voisins. Sachez notamment que :

  • En achetant une parcelle non bornée, vous pourrez être amené à effectuer son bornage dans le futur. Et cette étape nécessite un juge.
  • Si vous achetez un terrain non aménagé, la loi ne garantit pas sa superficie. En effet, il pourrait y avoir un litige concernant les limites entre 2 parcelles, bien qu’il y ait une inscription au cadastre.

Achat d’un terrain : les questions d’ordre administratif à vous poser

Des servitudes sont-elles appliquées au terrain ?

Les servitudes sont des droits au bénéfice de la collectivité et des voisins. La parcelle de terrain qui vous intéresse pourrait être sujette à des :

  • Servitudes publiques (règles imposées concernant vos canalisations et la taille de vos fondations à cause des grues courantes dans votre commune, par exemple).
  • Et/ou servitudes de passage (parcelle enclavée de votre voisin, par exemple).

Dans certains cas, votre parcelle peut également être sujette à un droit de préemption. Ce dernier permet à la municipalité de racheter votre parcelle en priorité dans certaines situations. Il peut s’agir de la construction d’une future autoroute ou d’une future voie ferrée, par exemple.

Quelles règles d’urbanisme devrez-vous respecter ?

Si vous optez pour l’achat d’un terrain déjà aménagé, vos questions sur les règlements locaux de construction et sur l’achat doivent être répondues par écrit par un professionnel. Quelle est la surface constructible ? À quelle distance du voisinage et de la voie publique se trouve-t-elle ? Quelle hauteur maximale est autorisée ? Etc.

Par contre, si vous allez acheter le terrain d’un particulier, ce sera à vous de vous renseigner sur les règles d’urbanisme dans la commune concernée. Consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) auprès de la direction de la municipalité. Le PLU vous fournira des informations primordiales dont les conditions sous lesquelles votre future parcelle sera constructible. Nous tenons à préciser que le PLU d’une commune évolue chaque année, faites donc attention.

D’un autre côté, si le PLU n’est pas disponible, vous pouvez consulter le Plan d’Occupation des Sols avant d’acheter le terrain. Consultez également le Plan d’Urbanisme auprès de la mairie de la zone qui vous intéresse. Enfin, n’oubliez pas de demander le CUO (Certificat d’Urbanisme Opérationnel).

Achat d’un terrain : les questions à vous poser sur le plan financier à vous poser

Qu’est-ce qui compose le prix de la parcelle ?

Sachez que le prix d’un terrain donné n’inclut pas uniquement le montant dont vous avez convenu avec le propriétaire. D’autres frais annexes y sont rajoutés : droits de mutation, honoraires du notaire, frais d’agence, etc. Si vous allez acheter un terrain sur lequel vous comptez bâtir une maison, prévoyez également les frais des honoraires du notaire, les droits de mutation (5 % du prix de la parcelle), et les débours du notaire. Au total, prévoyez un surplus d’environ 7 % du prix d’achat de votre terrain à bâtir.

Le coût final de la parcelle pourrait également inclure les commissions relatives aux services d’un agent immobilier. Elles atteignent au maximum 8 % du prix d’achat net du terrain.

Combien coûtent les impôts locaux ?

Posez-vous des questions concernant sur les impôts locaux avant d’acheter un terrain donné. Une grille donnée est propre à chaque commune, mais le Gouvernement fixe la même base. Ainsi, prévoyez la taxe foncière dans votre budget. Son calcul est réalisé en prenant en compte la superficie de votre terrain. Mais vous devrez également régler la taxe d’habitation une fois que la construction de votre maison est achevée.

Achat d’un terrain : les questions à vous poser concernant la construction

Le terrain est-il facile d’accès ?

Avant d’acheter un terrain, vérifiez son accessibilité. Assurez-vous notamment que la parcelle est accessible par une auto légère si elle ne se situe pas tout près d’une voie routière. Nous vous conseillons également de bien vérifier si les véhicules de chantier nécessaires à la construction de votre maison ou autre bâtiment y auront accès.

Est-ce que le terrain est en pente ?

Nous vous déconseillons d’acheter un terrain en pente pour votre projet de construction, ce dernier vous obligera à réétudier le plan de votre maison. Une parcelle avec une pente forte nécessitera des travaux d’envergure. D’un autre côté, un terrain déjà viabilisé impactera la nature et l’emplacement de votre construction du fait de sa typologie.

Terrain en lotissement ou terrain isolé ?

Si votre budget vous le permet, achetez un terrain en lotissement. Ce dernier a déjà été viabilisé, aménagé et prêt à recevoir une maison. Par ailleurs, le vendeur a sûrement déjà bénéficié d’un arrêté municipal concernant l’autorisation de lotissement.

D’un autre côté, l’achat d’un terrain isolé est plus risqué. Vous ne savez pas en amont s’il est réellement constructible. Et vous devrez également confirmer son bornage et sa superficie. Toutefois, cette seconde option est moins coûteuse.

Achat d’un terrain : les autres questions pratiques et techniques

Enfin, posez-vous les questions suivantes avant l’achat d’un terrain :

  • Quelle est sa surface et quelles sont ses dimensions ?
  • Quelle distance existera-t-elle entre votre future maison et la route ?
  • Le terrain est-il déjà clôturé ?
  • Quels raccordements sont déjà en place ? Et lesquels sont envisageables ? (eau, gaz, électricité, internet, etc.).