Procédures et réglementations

Qu’est-ce qu’une vente à terme ?

Par Nicolas , le 5 juillet 2022 — 8 minutes de lecture
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Dans la vente à terme, l’acquéreur paie une somme au comptant au vendeur de bien, puis verse des mensualités sur une durée déterminée. C’est une alternative à la vente en viager puisque le paiement s’étale dans le temps. Plus précisément, qu’est-ce que la vente à terme ? Comment fonctionne-t-elle ? Quelle est la différence entre ce type de contrat et celui de la vente en viager ? Est-ce qu’elle présente des avantages et des risques ? Afin d’éclairer votre lanterne concernant la vente à terme, faisons le tour de toutes ces questions.

La vente à terme : qu’est-ce que c’est ?

La vente à terme est un contrat de vente de bien. Elle vous permet, en tant qu’acheteur, d’acquérir un bien sans recourir à un prêt immobilier. Comme pour la vente en viager, vous devez conclure la vente à terme par un acte de vente devant un notaire. Lors de la signature du contrat, un acompte (bouquet) est versé au vendeur. Ensuite, le montant et la périodicité des mensualités sont définis par l’acte de vente. Ce type de contrat de vente permet au vendeur de profiter d’une « rente » complétant ses revenus.

Ainsi, au jour de la signature de l’acte de vente, l’acheteur doit effectuer un paiement d’une partie de la valeur du bien à acquérir. Ensuite, il est tenu de verser des mensualités pour une durée définie. En général, le paiement du reste du prix d’achat du bien s’étale sur 10 à 20 ans. En cas de décès du vendeur avant la fin du paiement, l’acheteur doit verser le montant aux héritiers du vendeur.

La vente à terme constitue une promesse de vente ferme. Lorsque l’acheteur signe l’acte du vente, il doit respecter les termes du contrat en s’engageant à acheter le bien au montant fixé à la date d’expiration. Quant au vendeur, il est tenu de fournir à l’acheteur le bien selon les modalités préalablement négociées.

La vente à terme existe en deux variantes : la vente à terme libre et la vente à terme occupée.

La vente à terme libre

Dans le cadre d’une vente à terme libre, l’acheteur peut s’installer dès la signature du contrat de vente. Le vendeur n’est donc plus le propriétaire et il ne s’occupe plus des charges du bien immobilier.

La vente à terme occupée

Lors d’une vente à terme occupée, le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation du bien immobilier. Cela peut être pour une durée déterminée ou à vie, selon les accords signés par les deux parties.

Pour ce type de vente à terme, les charges courantes (électricité, eau, chauffage, entretien, taxe foncière, etc.) sont pour le vendeur « occupant ». Quant aux frais liés à la propriété du bien stricto sensu, comme les frais liés à la fiscalité du bien immobilier, ils sont pour l’acquéreur.

Quelle différence y a-t-il entre la vente en viager et la vente à terme ?

Si la vente à terme et la vente en viager ont beaucoup de ressemblances, elles diffèrent toutefois sur quelques points. Voici un tableau récapitulant la différence entre ces deux contrats de vente et leurs caractéristiques :

La vente à terme La vente en viager
  • Les mensualités ne sont pas imposables.
  • Le versement de la rente s’effectue pendant une période déterminée.
  • Le montant du bien immobilier est indexé en fonction du prix de la construction.
  • Les mensualités sont versées aux héritiers du vendeur en cas de décès de ce dernier.
  • Les mensualités sont imposables.
  • Le versement de la rente est effectué pendant une période illimitée.
  • Le prix total de la rente est calculé sur l’espérance de vie du crédirentier.
  • Le viager ne s’arrête qu’en cas de décès du crédirentier. Autrement, l’acquéreur doit continuer de payer la rente viagère sans être totalement propriétaire du bien, sauf s’il s’agit d’une vente en viager libre.

La vente à terme : quels sont ses avantages ?

La vente à terme permet à l’acheteur d’acquérir un bien immobilier sans contracter d’emprunt. Mais il n’y a pas que l’acheteur qui en profite, la vente à terme présente également quelques avantages pour le vendeur.

Les avantages de la vente à terme pour l’acheteur

Si votre capacité d’emprunt est insuffisante pour souscrire un prêt immobilier, la vente à terme se présente comme une excellente solution. C’est également un principe d’acquisition immobilière particulièrement intéressante pour un premier investissement.

En optant pour ce type de contrat de vente :

  • Vous bénéficiez d’un accès à la propriété sans avoir recours au crédit immobilier.
  • En cas de vente libre, vous avez une possibilité d’occuper les lieux même si la totalité du prix de vente n’a pas encore été payée.
  • Vous connaissez le montant et la durée du versement des mensualités.
  • Et vous n’avez pas d’assurance de prêt à financer.

Les avantages de la vente à terme pour le vendeur

En plus de la transaction immobilière, le vendeur profite également de nombreux avantages fiscaux. Ainsi, en choisissant d’acquérir un bien immobilier par vente à terme :

  • Vous pouvez continuer à vivre dans votre logement en cas de vente à terme occupée.
  • Les mensualités que vous percevez sont non imposables dans le cadre d’une résidence secondaire ou principale.
  • Vos héritiers perçoivent le reste des mensualités si vous décédez.
  • La clause résolutoire vous offre une garantie du paiement des mensualités. À défaut de paiement, la vente est résolue et vous récupérez votre bien tout en conservant l’ensemble des mensualités déjà perçues.
  • Si votre contrat de vente prévoit une indexation des mensualités sur l’indice du coût de la construction, vous bénéficiez d’une revalorisation annuelle des mensualités.

Quels sont les points faibles d’une vente à terme ?

Bien que l’acheteur et le vendeur bénéficient de nombreux avantages avec la vente à terme, elle présente également quelques inconvénients pour les deux parties.

Les inconvénients de la vente à terme pour l’acheteur

En tant qu’acheteur, certaines charges comme la taxe foncière ou les travaux votés par la copropriété sont à votre charge. Vous devez les payer même si vous n’occupez pas le bien immobilier.

D’un autre côté, si vous n’honorez pas le paiement des mensualités, la vente est annulée. En plus de cela, vous ne récupérez pas l’ensemble des versements que vous avez déjà effectué.

Les inconvénients de la vente à terme pour le vendeur

Le vendeur ne perçoit pas immédiatement la totalité du prix de vente de son bien. En effet, le paiement dans ce type de contrat de vente est souvent échelonné sur une période allant de 10 à 20 ans. Et dès que la totalité des versements a été effectuée, vous devez quitter la maison sauf s’il y a eu une clause spécifique dans le contrat de vente.

Le coût d’une vente à terme

Hormis les frais de notaire, les autres frais associés à une vente à terme sont minimes.

Dans un premier temps, le bien est estimé au juste prix du marché. Ensuite, la valeur du bien est divisée en bouquet et en mensualités. Le bouquet correspond au montant versé lors de la signature de l’acte de vente chez votre notaire. Le vendeur peut déterminer librement son montant, comme il peut décider de ne pas réaliser une vente à terme avec bouquet. L’acheteur, quant à lui, peut négocier selon sa capacité de financement.

Pour les mensualités, déduisez le bouquet du montant total du bien. Puis, vous devez répartir le reste du montant dû sur une période déterminée. Le remboursement peut être mensuel ou trimestriel. En général, les mensualités intègrent un taux d’intérêt pouvant aller jusqu’à 5%.

Enfin, pour les frais de notaire, le taux qu’il applique dépend de la valeur du bien. Le plus souvent, les frais n’excèdent pas 4% de la valeur de la maison.